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划票时间延长致业委会无法成立

时间:2022-10-10 18:28:41 | 浏览:6741

明彬毕业于武汉大学法学院,现专职于业委会法律实务、民商事(执行、破产)法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中,破产专著已完稿,尚无出版计划。要目一、案情简介二、曾经:两次筹备失败三、疫情:划票工作延期四、公示:投票结果无章五、备案:划票延期

明彬

毕业于武汉大学法学院,现专职于业委会法律实务、民商事(执行、破产)法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中,破产专著已完稿,尚无出版计划。


要目

一、案情简介

二、曾经:两次筹备失败

三、疫情:划票工作延期

四、公示:投票结果无章

五、备案:划票延期未过

六、结束语


2022年9月29日西安《华商报》收到通化市某小区业主反馈:

通化市某小区,曾两次申请筹备召开首次业主大会,均以失败告终。

2021年下半年,小区30名业主第三次向社区申请筹备召开首次业主大会,因疫情延期至夏天,并于2022年7月入户划票,统计结果显示,社区宣布划票没有达到三分之二;后延长划票时间,并且最终划票比例超过三分之二。

最终,筹备组向街道申请备案,备案未通过。

一、案情简介

2022年9月29日西安《华商报》收到通化市某小区业主反馈:

通化市某小区,曾两次申请筹备召开首次业主大会,均以失败告终。

2021年下半年,小区30名业主第三次向社区申请筹备召开首次业主大会,因疫情延期至夏天,并于2022年7月入户划票,统计结果显示,社区宣布划票没有达到三分之二;后延长划票时间,并且最终划票比例超过三分之二。

最终,筹备组向街道申请备案,备案未通过。

二、曾经:两次筹备失败

报道中未披露更多细节:为什么两次筹备失败?从第三次申请可以分析如下:

第一,申请的人数可能不正确。申请的人数未必需要30名,一般11名即可(10人以上)。这个看似无关紧要的数据,不排除这种30人的申请,对街道、对居委会是一种无形的压力。

第二,申请的对象不正确。《首次业主大会筹备申请书》应向街道提出,且应该是书面邮寄,切记当面提交;报道中披露,第三次申请是向社区提出来的,明显对象错误。

第三,成立业委会的理由可能不正确。成立业委会只有一个理由:成立业委会是民法典赋予业主的权利,与开发商建造的房屋质量无关,与物业服务人的物业服务质量无关。860余户的小区属中等规模,利益冲突矛盾应该不会太尖锐,因此,作者只能推测可能是表述的理由不正确。

第四,可能未正确处理街道指导与居委会协助的法律关系。街道在业委会工作是指导而并非领导,居委会仅仅是协助。筹备组在筹备社区业主大会过程中,应该依法申请街道指导,未书面提出来;应该由居委会协助的,又把居委会当神一样的供起来。这样难免会导致筹备的失败。

三、疫情:划票工作延期

疫情属不可能抗力,因疫情延期划票属于合法合理的情形。但该小区存在的问题如下:

第一,可能没有与街道书面确认延期事宜。疫情是不可抗力,这没有什么问题,但筹备组是否因疫情延期向街道提出正式的书面申请?如果提交了正式的书面延期申请,延期至夏天划票,是合法的,亦是合理的;反之则是不合法不合理。

第二,延期划票并统计结果后,再次延期可能没有与街道书面确认。

同样的,延期至夏天划票并经统计未超过三分之二,此时,筹备组应书面申请街道指导:

第一种情形,可以由街道指导,按照统计结果,公告筹备组首次业主大会管理规约、议事规则未通过;业委会成员选举未通过;待后续重新再次召开业主大会,或重新提交《第二次业主大会筹备申请书》。

第二种情形,可以向街道书面说明情况,因不可抗力疫情,导致投票人数不稳定,直接影响了此次业主大会投票结果,可申请继续延期,在得到街道同意的情况下,发出公告且公告期在七天期满后无异议,继续投票,并按最终的超过三分之二的投票结果向全体业主公告。

第三,再次延期划票并超过三分之二被认定为无效。正是因为筹备组没有及时申请街道指导,包括指导划票结果未超过三分之二应该如何处理?因此,当筹备组再次延期划票并超过三分之二,此时可能被街道认定为再次延期划票的行为是无效的。

四、公示:投票结果无章

据报道显示,投票结果无“筹备组”盖章:

第一,筹备组是有资金来源且合法的组织。筹备组是为了召开首次业主大会而设立的,一般来说,筹备组最主要的工作就是:拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案,提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法。并且筹备组有合法的经费,一般筹备组的经费来自建设单位(开发商),而且是根据一定的规则缴纳的费用。

第二,首次业主大会的所有公告,均需筹备组盖章。筹备组作为召开首次业主大会的合法组织,并且刻有公章,在筹备组成立后,所有的公告,均应盖筹备组公章。实务中,很多筹备组成立后,依然盖社区居民委员会的公章,或盖××街道物管科公章,或盖××街道建设科公章……,这些均是违法的表现。社区居民委员会是城市居民自治组织,在业委会工作中仅仅是协助,无需在业主大会的公告上盖章;关于××街道物管科、××街道建设科等等,属于街道内设机构,内设机构不可以对外。若直接盖街道的公章,作者认为是合法的。

第三,没有筹备组盖章的投票结果意味着街道未指导,并因此被认定为违法。实务中,西安某小区就属这种情形,因为所谓的街道没有参与指导,其实就是筹备组公章控制在管委会(街道)之“住建局”手中,无法盖筹备组公章,该案一审、二审均败诉,目前申请再审中。

五、备案:划票延期未过

根据《物业管理条例》第十六条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”

因此,本案中,筹备组认为投票统计结果符合法律的规定,管理规约、议事规则通过;业委会成员选举通过。此时可以向街道申请备案。但作为街道而言:

第一,统计结果存在错误。居委会认为统计结果未超过三分之二,筹备组认为再次延期之后的统计结果超过三分之二。这种结果是客观的,除非人为造假。

第二,筹备组最大的问题是,再次延期未经过街道的书面指导同意,如果书面说明原因并经街道同意,街道不可能不认可再次划票延期之后的统计结果;

第三,街道因此认定投票结果无效,决定不予备案也是合法的。但从合理性而言,值得探讨。

六、结束语

街道在业委会工作是指导而并非领导,居委会仅仅是协助。

作为广大业主,在筹备组筹备召开首次业主大会的全过程中,既不能把街道的指导“不当回事”,也不能“太当回事”。全程应“有理有利有节”的与街道沟通,并且要注意沟通的方式和方法,在一些重大问题,比如影响投票结果的重大事务上,务必要取得街道的书面指导意见,否则,宁可“不做工作”。因为,如果盲目的“做了工作”,反而不被街道所承认。

绝对禁止居委会跳出来“指导”,本案中统计结果即是社区宣告未通过,最终被街道默认同意。此时,筹备组应提出,即使宣告投票统计结果未通过,也应该是街道的书面指导意见,而不是社区的“指导”意见。

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